VODIČ ZA STAMBENE ZAJEDNICE

Video-nadzor u stambenoj zajednici: odluka, Plan, Projekat i zaštita snimaka

Video nadzor u stambenoj zajednici nije samo izbor opreme i mesta na kojem će stajati rekorder. Pre izvođenja treba urediti odluku stambene zajednice, svrhu nadzora, zone koje se snimaju, plansku i projektnu dokumentaciju, pristup snimcima i obaveštavanje lica koja ulaze u nadzirani prostor.

Za zaštitu objekta za stanovanje Akt o proceni rizika u zaštiti lica, imovine i poslovanja po opštem pravilu nije obavezan. To, međutim, ne znači da se sistem tehničke zaštite postavlja bez Plana, Projekta i jasno određenih pravila korišćenja.

01Odluka skupštineObuhvat i svrha moraju biti jasni

02Plan i ProjekatStručna dokumentacija pre izvođenja

03Zaštita snimakaPristup, obaveštenje i rok čuvanja

NAJKRAĆI ODGOVOR

Tri različita pitanja moraju se rešiti odvojeno

Ko donosi odluku?

Skupština stambene zajednice odlučuje o fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade. Odluka se unosi u zapisnik i ne svodi se samo na odobrenje kupovine kamera.

Da li je potreban Akt?

Za zaštitu objekata za stanovanje član 20 Zakona o privatnom obezbeđenju predviđa da se procena rizika ne mora vršiti, osim ako na konkretan objekat ili korisnika ne utiče poseban režim.

Da li su potrebni Plan i Projekat?

Da, kada se video-nadzor uspostavlja kao sistem tehničke zaštite. Plan se tada izrađuje prema zahtevu korisnika, a Projekat na osnovu Plana.

ODLUKA STAMBENE ZAJEDNICE

Skupština odlučuje o sistemu, a zapisnik treba da pokaže šta je zaista odobreno

Kada se uvodi video nadzor u stambenoj zajednici, član 42 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada daje skupštini stambene zajednice nadležnost da odlučuje o fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu za njenu redovnu upotrebu. Prema članu 44, odluke se po opštem pravilu donose običnom većinom glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa, osim kada zakon ili pravila vlasnika određuju drugačije. Svaka odluka unosi se u zapisnik u skladu sa članom 46.

Šta treba definisati odlukom

  • konkretnu svrhu video-nadzora;
  • zajedničke delove i prilaze koji se štite;
  • način finansiranja i ovlašćenje za ugovaranje radova;
  • ko je odgovoran za upravljanje sistemom i dokumentacijom;
  • osnovna pravila pristupa, čuvanja i izdvajanja snimaka.

Šta odluka sama ne rešava

Glasanje skupštine ne određuje automatski pravni osnov za svaku obradu snimaka, ne opravdava neograničeno pokrivanje prostora i ne daje svakom stanaru pravo da pregleda ili deli snimke. Te obaveze procenjuju se posebno prema pravilima o zaštiti podataka o ličnosti.

Nije potrebna automatska saglasnost svih vlasnika samo zato što se ugrađuje video-nadzor. Potrebno je pravilno sprovesti odlučivanje skupštine i zasebno dokazati zakonitost, neophodnost i srazmernost obrade snimaka.

AKT, PLAN I PROJEKAT

Izuzetak od Akta ne znači izuzetak od stručnog planiranja i projektovanja

Član 20 Zakona o privatnom obezbeđenju propisuje da se procena rizika ne mora vršiti kada se usluge pružaju radi zaštite objekata za stanovanje. Isti član određuje da se, kada procena nije obavezna, Plan obezbeđenja sačinjava prema merama zaštite koje zahteva korisnik i da sadrži Plan sistema tehničke zaštite kada se pružaju usluge tehničke zaštite.

Članovi 8–10 Pravilnika o načinu vršenja poslova tehničke zaštite ovu vezu razrađuju: Plan tehničke zaštite može se izraditi na osnovu zahteva korisnika kada procena rizika nije obavezna, Plan daje parametre za dalje projektovanje, a Projekat se izrađuje na osnovu Plana.

Akt o proceni rizika

Za zaštitu stambenog objekta nije obavezan po opštem pravilu iz člana 20. Poseban status objekta, dodatna namena prostora ili drugi propis ipak mogu zahtevati pojedinačnu proveru.

Plan sistema tehničke zaštite

Prema zahtevu stambene zajednice utvrđuje postojeće stanje, ciljeve zaštite, vrste sistema, funkcionalne celine i osnovni raspored elemenata.

Projekat sistema tehničke zaštite

Razrađuje položaje i uglove kamera, trase instalacija, opremu, kapacitet arhive, napajanje, mrežu, prava pristupa i dokumentaciju potrebnu za izvođenje i predaju.

OBUHVAT KAMERA

Kadar se određuje prema svrsi, a ne prema najvećoj mogućoj pokrivenosti

Član 5 Zakona o zaštiti podataka o ličnosti zahteva da obrada bude zakonita, transparentna, vezana za određenu svrhu i ograničena na podatke koji su za tu svrhu neophodni. Zakon o privatnom obezbeđenju dodatno zabranjuje korišćenje tehničkih sredstava na način kojim se narušava privatnost drugih.

Razumno definisan obuhvat

  • ulaz i izlaz iz zgrade;
  • pristup zajedničkoj garaži, ostavi ili drugoj opravdano zaštićenoj zoni;
  • zajedničke komunikacije samo u obimu potrebnom za utvrđenu svrhu;
  • maskiranje delova kadra koji nisu potrebni za zaštitu.

Obuhvat koji traži posebno opravdanje ili korekciju

  • unutrašnjost stanova, prozori, balkoni i privatne terase;
  • susedno dvorište ili veći deo javne površine nego što je nužno;
  • skrivene kamere ili kadar koji stanari i posetioci ne mogu razumno očekivati;
  • snimanje zvuka bez zasebno utvrđene potrebe i pravne procene.

SNIMCI I PODACI O LIČNOSTI

Pravni osnov, pristup i rok čuvanja određuju se pre puštanja sistema u rad

Stambena zajednica koja određuje svrhu i način korišćenja video-nadzora po pravilu ima obaveze rukovaoca podacima. Potrebno je dokumentovati pravni osnov iz člana 12 Zakona o zaštiti podataka o ličnosti, obrazložiti neophodnost i srazmernost nadzora i primeniti tehničke, organizacione i kadrovske mere zaštite.

Pravni osnov nije isto što i obaveštenje

Tabla da je prostor pod video-nadzorom obaveštava lice, ali sama ne stvara pravni osnov. Ako se obrada zasniva na legitimnom interesu, mora se pokazati zašto je taj interes stvaran, zašto je nadzor potreban i zašto prava snimanih lica ne pretežu.

Pristup nije pravo svih stanara

Pristup se daje samo unapred ovlašćenim licima, uz pojedinačne naloge i jasnu proceduru pregleda i izdvajanja snimaka. Snimci se ne dele u grupama stanara niti javno objavljuju. Zahtev lica za pristup rešava se tako da se ne ugroze prava i slobode drugih snimljenih lica.

Ne postoji jedan rok za svaku zgradu

Rok se unapred određuje i obrazlaže prema svrsi. Član 32 Zakona o privatnom obezbeđenju propisuje najmanje 30 dana kada se snima objekat ili prostor koji se koristi za javnu upotrebu. To pravilo ne treba automatski primeniti na svaki zajednički deo svake stambene zgrade bez prethodne provere statusa prostora. Odvojeno od roka stvarnog čuvanja, član 6 Pravilnika zahteva da uređaj kojim se snima ima kapacitet za najmanje 30 dana zapisa.

OBAVEŠTAVANJE

Obaveštenje mora biti vidljivo pre ulaska u zonu snimanja

Oznaka treba jasno da upozori da je prostor pod video-nadzorom, ali se transparentnost ne završava piktogramom kamere. Lice mora moći da sazna ko upravlja snimcima, zašto se snima, na kom pravnom osnovu, koliko se podaci čuvaju, kome mogu biti dostupni i kako se ostvaruju prava ili podnosi pritužba Povereniku.

  • naziv i kontakt podaci rukovaoca;
  • konkretna svrha i pravni osnov obrade;
  • rok čuvanja ili kriterijumi za njegovo određivanje;
  • primaoci ili kategorije lica kojima snimci mogu biti dostupni;
  • način ostvarivanja prava i pravo na pritužbu Povereniku.

OD PROJEKTA DO PREDAJE

Dobar sistem se ne meri brojem kamera, već onim što može pouzdano da dokaže i zaštiti

Plan i Projekat treba da povežu stvarni problem zgrade sa tehničkim rešenjem. Tek tada se bira oprema i izvode radovi. Za stambenu zajednicu to najčešće znači da se zajedno razmatraju:

  • položaj, visina i ugao svake kamere;
  • uslovi osvetljenja i potreban kvalitet snimka;
  • kapacitet arhive prema broju kamera, kvalitetu i roku čuvanja;
  • mreža, PoE napajanje i rezervno napajanje;
  • fizička zaštita rekordera i korisnički nivoi pristupa;
  • završno testiranje, obuka, tehnički prijem i dokumentovana predaja.

Posle predaje treba ugovoriti održavanje sistema tehničke zaštite, odrediti način prijave neispravnosti i proveravati da li se sistem i dalje koristi u okviru prvobitno određene svrhe.

PRAKTIČNA PROVERA PRE UGOVARANJA

Šta stambena zajednica treba da ima pre početka montaže

  1. jasno opisan problem i svrhu zbog koje se video-nadzor uvodi;
  2. uredno sazvanu sednicu, donetu odluku i zapisnik skupštine;
  3. određene zone koje je opravdano štititi i zone koje se ne smeju nepotrebno snimati;
  4. utvrđen pravni osnov, rok čuvanja i odgovornosti rukovaoca;
  5. Plan sistema tehničke zaštite izrađen prema zahtevu stambene zajednice;
  6. Projekat sistema tehničke zaštite izrađen na osnovu Plana;
  7. ugovor sa licenciranim davaocem usluge i jasno određen obim radova;
  8. pravila pristupa snimcima, obaveštenja i plan održavanja sistema.

NAJČEŠĆE NEDOUMICE

Video nadzor u stambenoj zajednici: najčešća pitanja

Da li je stambenoj zajednici obavezan Akt o proceni rizika?

Za zaštitu objekta za stanovanje član 20 Zakona o privatnom obezbeđenju propisuje da se procena rizika ne mora vršiti. To je opšte pravilo; poseban status objekta, dodatna poslovna namena ili drugi propis mogu zahtevati posebnu proveru.

Ako Akt nije obavezan, zašto se izrađuju Plan i Projekat?

Zato što član 20 omogućava da se Plan, kada procena nije obavezna, sačini prema merama koje zahteva korisnik. Pravilnik dalje određuje da se Plan tehničke zaštite tada izrađuje na osnovu zahteva korisnika, a Projekat na osnovu Plana.

Da li svi vlasnici moraju da daju saglasnost?

Ne postoji opšte pravilo da video-nadzor mora jednoglasno da odobri svaki vlasnik. Skupština odlučuje prema Zakonu o stanovanju i pravilima vlasnika koja važe u konkretnoj zgradi. Zasebno se proverava zakonitost obrade podataka, jer odluka skupštine sama ne opravdava svaki kadar i svaki način korišćenja snimaka.

Kadrovi, rok čuvanja i pristup snimcima

Da li kamera sme da snima trotoar ili susedni objekat?

Samo zahvatanje dela javne površine nije pitanje na koje se odgovara bez pregleda kadra. Potrebno je svesti snimanje na najmanji obim neophodan za utvrđenu svrhu i, kada je moguće, promeniti položaj kamere ili maskirati nepotrebne delove slike. Susedni stanovi, prozori, balkoni i dvorišta ne treba da budu predmet nadzora stambene zajednice.

Koliko dugo treba čuvati snimke?

Rok mora biti određen pre početka snimanja i opravdan svrhom. Zakon o privatnom obezbeđenju propisuje najmanje 30 dana za objekat ili prostor koji se koristi za javnu upotrebu. Da li zajednički deo konkretne stambene zgrade ispunjava taj zakonski pojam treba proveriti, pa se rok od 30 dana ne prenosi automatski na svaki slučaj. Pravilnik istovremeno zahteva tehnički kapacitet uređaja za najmanje 30 dana zapisa; kapacitet arhive i rok čuvanja nisu ista pravna činjenica.

Ko sme da pregleda ili preuzme snimak?

Samo unapred ovlašćena lica i nadležni organi kada za to postoji zakonski osnov. Lice koje se nalazi na snimku može ostvarivati prava prema Zakonu o zaštiti podataka o ličnosti, ali se pri davanju kopije moraju zaštititi prava i slobode drugih snimljenih lica.

Propisi navedeni u tekstu provereni su 28. avgusta 2026. godine. Tekst daje opšte stručno usmerenje; konkretno rešenje zavisi od odluke stambene zajednice, namene i položaja objekta, planiranih kadrova, načina korišćenja snimaka i eventualnih posebnih propisa.

VIDEO-NADZOR KOJI POČINJE OD STVARNOG OBJEKTA

Pre ponude opreme treba utvrditi šta se štiti, šta kadar sme da obuhvati i kako će se sistem koristiti

Video nadzor u stambenoj zajednici planiramo, projektujemo i izvodimo kao celinu: odluku skupštine povezujemo sa položajima kamera, instalacijama, arhivom, napajanjem, pristupom i dokumentovanom predajom sistema.

Video-nadzor za objekte